Het kabinet wil jaarlijks 100.000 woningen aan de woningvoorraad toevoegen. Tegelijk waarschuwen bouwers, ontwikkelaars en investeerders dat regels, belastingen en hoge kosten woningbouwprojecten moeilijker haalbaar maken. Buitenlandse beleggers zijn vrijwel verdwenen uit de nieuwbouw van huurwoningen. Wat betekent dat voor de vakman? Uiteindelijk vrij veel. Want als de financiering van een project niet rondkomt, valt er ook niets te timmeren, installeren, stukadoren of schilderen.
Aan werk lijkt voor de gemiddelde vakman voorlopig geen gebrek. Nederland heeft een groot woningtekort. Bestaande woningen moeten worden onderhouden en verduurzaamd. En het kabinet wil jaarlijks 100.000 woningen aan de voorraad toevoegen. Toch zit daar een vreemde tegenstelling. Er zijn woningen nodig en goede vakmensen zijn schaars, maar nieuwe woningbouwprojecten komen niet vanzelf van de grond.
De Woonalliantie, waarin onder meer woningcorporaties, bouwbedrijven, projectontwikkelaars en provincies samenwerken, waarschuwt dat de woningbouwdoelen met het huidige beleid buiten bereik blijven. Regels en belastingen drukken volgens de alliantie op de financiële haalbaarheid van projecten. Ook woningcorporaties zouden meer ruimte nodig hebben om te investeren.
Voor een vakman klinkt dat misschien als een discussie die ver van de bouwplaats wordt gevoerd. Toch kunnen de gevolgen uiteindelijk gewoon in zijn orderboek terechtkomen.
Geen geld, geen bouwplaats
Een woningbouwproject begint lang voordat de eerste bedrijfsbus het terrein oprijdt. Grond moet beschikbaar zijn, vergunningen moeten worden geregeld en een ontwikkelaar moet de rekensom rond krijgen. Corporaties, banken en investeerders moeten bereid zijn geld in het project te steken.
Precies daar wringt het. De Monitor Investeringsklimaat Middenhuur laat zien dat het verwachte rendement op middenhuur in 2026 rond 4,5 procent ligt. Het rendement dat volgens de monitor nodig is om een investering aantrekkelijk te maken, ligt rond 6,2 procent.
Nederlandse én buitenlandse beleggers zien daardoor onvoldoende verhouding tussen rendement en risico. Huurbeleid en fiscale maatregelen spelen daarbij een rol. Maar voor een eerlijk beeld moeten ook de hogere rente, inflatie en gestegen kosten worden genoemd. Het resultaat is hetzelfde: als de rekensom niet klopt, kan een woningbouwproject vertragen of helemaal niet doorgaan. En dan raakt het ineens wel de vakman.
Regels hebben ook een doel
De regels die nu onder vuur liggen, zijn overigens niet zonder reden ingevoerd. Zo moet regulering van de middenhuur huurders beschermen tegen hoge huren en meer betaalbare huurwoningen opleveren. Daar zit precies de lastige balans. Betaalbare woningen zijn hard nodig. Maar wanneer regels en belastingen het rendement te ver drukken, kunnen investeerders besluiten niet mee te doen. Dan bestaat het risico dat woningen die betaalbaar zouden moeten worden uiteindelijk helemaal niet worden gebouwd.
De discussie gaat dus niet simpelweg over méér of minder regels. De vraag is hoe je woningen betaalbaar houdt én voldoende partijen bereid vindt om de miljarden te investeren die voor nieuwbouw nodig zijn.
Van belegger naar timmerman
De afstand tussen een grote woningbelegger en een zzp’er met een bus vol gereedschap lijkt enorm. In werkelijkheid zitten ze in dezelfde bouwketen. Een ontwikkelaar die honderd woningen bouwt, schakelt een hoofdaannemer in. Die werkt weer met onderaannemers en gespecialiseerde bedrijven. Daarachter zitten installatiebedrijven, timmerbedrijven, schilders, stukadoors, tegelzetters en zelfstandige vakmensen.
Wordt een project niet gebouwd, dan verdwijnen dus ook de keukens, badkamers, binnenwanden, kozijnen, deuren en installaties uit de planning. Net als het bijbehorende tegel-, stuc- en schilderwerk. Dat effect zie je niet meteen. Een project dat vandaag financieel wordt afgeblazen, zou misschien pas over twee of drie jaar in uitvoering zijn gekomen. Minder investeringen van vandaag kunnen daardoor pas later zichtbaar worden in de orderportefeuille van bouwbedrijven en vakmensen.
Buitenlandse investeerders vrijwel verdwenen
Dat investeerders voorzichtiger zijn geworden, is inmiddels duidelijk zichtbaar. In 2022 was bijna 32 procent van het investeringsvolume van beleggers in nieuwe Nederlandse huurwoningen afkomstig uit het buitenland. In 2025 was dat volgens cijfers die het kabinet aanhaalt nog slechts 1 procent. Het kabinet erkent zelf dat investeren in Nederlandse nieuwbouwhuurwoningen minder aantrekkelijk is geworden. Daarbij wijst het zowel op veranderingen in het huur- en fiscale beleid als op veranderde economische omstandigheden.
Ook De Nederlandsche Bank waarschuwt dat verbetering van het investeringsklimaat nodig is om de bouwambities voor private huurwoningen te halen. Zonder voldoende privaat kapitaal kunnen niet alle gewenste woningen worden gefinancierd.
Gaat het woningbouwgeld naar het buitenland?
Dat ligt genuanceerder. Er is geen administratie waaruit blijkt dat geld dat eerst klaarstond voor een woningbouwproject in Utrecht vervolgens rechtstreeks in appartementen in Madrid, Berlijn of Parijs wordt gestoken. Zo hard kunnen we de kapitaalstroom dus niet volgen. Wel zijn er duidelijke aanwijzingen dat internationaal woningkapitaal Nederland vaker links laat liggen.
Vastgoedadviseur Capital Value berekende dat internationale beleggers tussen 2018 en 2022 gemiddeld in ongeveer 4.700 nieuwe Nederlandse huurwoningen per jaar investeerden. Sinds 2023 zijn dat er gemiddeld ongeveer 500 per jaar. Tegelijk investeren veel internationale beleggers nog wel in woningen in andere landen.
Volgens Capital Value loopt Nederland door de afwezigheid van deze investeerders jaarlijks investeringen in circa 4.200 nieuwbouwhuurwoningen mis. Dat betekent niet automatisch dat al die woningen niet worden gebouwd. Nederlandse beleggers, corporaties of andere financiers kunnen een deel van het gat opvullen. Gebeurt dat niet, dan vertaalt het wegvallen van financiering zich uiteindelijk wel in minder bouwprojecten. En dus in minder potentiële opdrachten voor bouwbedrijven en vakmensen.
Minder nieuwbouw, meer verbouwen?
Voor klus- en onderhoudsbedrijven zit er nog een andere kant aan het verhaal. Als huishoudens geen geschikte nieuwe woning kunnen vinden, kunnen ze ervoor kiezen hun bestaande huis aan te passen. Denk aan een uitbouw in plaats van verhuizen. Een nieuwe badkamer, een verbouwde zolder, betere isolatie of nieuwe kozijnen.
Minder nieuwbouw betekent daarom niet automatisch minder werk voor iedere vakman.
Voor bedrijven die sterk afhankelijk zijn van nieuwbouw kan een terugval wel degelijk gevolgen hebben. Vakmensen die vooral bij particulieren werken in onderhoud, renovatie en verduurzaming hebben een andere markt. Daar blijft veel werk liggen. KlusVisie signaleerde eerder al dat er juist kansen liggen in renovatie en verduurzaming, terwijl goede vakmensen schaars blijven.
Voor de zelfstandige ondernemer is dat een reden om kritisch naar zijn klanten en opdrachten te kijken. Hoe afhankelijk ben je van één aannemer, projectontwikkelaar of van nieuwbouw in het algemeen? Een gezonde mix van nieuwbouw, renovatie, onderhoud en particuliere opdrachten kan risico’s spreiden.
Minder doorstroming raakt ook klussers
Voldoende nieuwbouw is bovendien belangrijk voor de doorstroming op de woningmarkt. Een huishouden verhuist naar een nieuwe woning en laat een bestaande woning achter. Daar kan vervolgens weer iemand anders intrekken. Als er aan de voorkant weinig woningen bijkomen, kan die verhuisketen minder makkelijk op gang komen.
Ook dat is relevant voor klusbedrijven. Een verhuizing kan immers werk opleveren aan een bestaande woning. Denk aan een nieuwe keuken of badkamer, schilderwerk, een andere vloer of een verbouwing voordat de nieuwe bewoners erin trekken. Nieuwbouw en de klus- en onderhoudsmarkt zijn dus minder gescheiden dan ze op het eerste gezicht lijken.
Vandaag volle agenda, maar hoe zit dat over drie jaar?
Voor veel goede vakmensen voelt deze discussie misschien niet urgent. De agenda zit vol. Klanten moeten soms maanden wachten en personeel is nauwelijks te vinden. Maar woningbouw heeft een lange aanlooptijd.
De projecten waar bouwbedrijven en zzp’ers over twee, drie of vier jaar aan moeten werken, moeten vandaag worden bedacht, vergund én gefinancierd. Als die pijplijn opdroogt, merk je dat niet morgen. Wel kan het later een gat in de orderportefeuille veroorzaken.
Dat maakt de discussie over woningbouw ook een ondernemersvraag voor de vakman. Wie vooral afhankelijk is van nieuwbouw doet er goed aan zijn risico’s te spreiden. Renovatie, onderhoud en verduurzaming van de bestaande woningvoorraad kunnen daarbij interessante markten zijn.
